隨著國土資源部嚴控工業用地，企業要直接通過招拍掛方式獲得工業用地建造工業廠房難度越來越大，而經過政府批準開發的工業園區以及部份工業地產開發商卻囤積著大量的土地資源，因此目前企業獲得工業廠房主要途徑是從工業園區或工業地產開發商直接購買標準工業廠房。

然而標準工業廠房并不是適合每個企業的生產需要，因此根據購買企業的特定需求建造工業廠房就成了目前工業地產發展主要模式之一，即所謂“定向建造”模式。“定向建造”不光對于需要工業廠房的企業來說好處顯而易見，對于工業地產開發商角度來說，也是好處多多：其一是市場風險小，不存在銷售不出去的風險；其二是減少融資成本，一般需要定向建造的企業都會預先支付定金并按項目進度支付工程款或購房款，開發商自用資金相對來說較少；其三是銷售費用大大降低，定向建造項目由于在項目開工前就已被訂購，因此銷售的廣告成本大為降低。然而隨著定向建造的項目越來越多，也凸現出定向建造的投資風險問題及法律問題越來越多。

在工業廠房定向建造中，開發商在收到企業的定金后，開始立項審批，往往有些項目立項審批要等較長的時間才能開工，加上項目的周期較長，有些開發商會因企業的各種各樣問題陷入出現資金周轉困境，導致無法按期完成定向建造項目，在合同的約定的交付期限內無法交付工業廠房，而導致定向建造的企業投資風險。另外，由于近年工業用地的地價不斷上升，再加上工業廠房建設的周期較長，有部分開發商利用定向建造合同的效力問題，在土地增值后加價或將工業廠房銷售給第三方，從而導致了定向建造企業的投資風險。另外一方面，由于定向建造的企業在交付定金后可能會因企業的經營不善無力支付工程建設進度款，也無力購買工業廠房，由于定向建造的工業廠房一般都非標準工業廠房，在建造中有其獨特的個性化一面，因此一旦定向建造的企業無力購買，很有可能就變成一個爛尾樓工程，即使建成一般也很難銷售出去，這也給開發商產生了一定的投資風險問題。

大多數定向建造合同的實質是土地使用權轉讓合同，我們首先來看看工業廠房定向建造合同雙方的權利義務：開發商（轉讓方）負責項目的立項、報建、建設、驗收備案、交付使用并在取得房地產權證后轉讓給定向建造的企業（受讓方）；定向建造的企業確定工業廠房建造的面積及其他參數，并按約定支付購房款或項目工程款。從其內容及形式上看，符合共同合作開發工業廠房，但從其實質上看，符合《人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋［2005］第5號)第二十四條的規定“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同”，因此其實質是一種土地使用權轉讓行為，即受讓方出資承擔全部的工程價款，再由受讓方支付土地使用權轉讓的費用而取得工業廠房。

鋼結構工業廠房鋼構件的耐火保護：由于鋼構件自身達不規范要求的耐火極限，因些需要對鋼構件采取相應的耐火保護措施。常用的耐火保護措施有防火涂料法、發泡防火漆法和外包防火層法

1、防火涂料法

防火涂料法就是在鋼結構上噴涂防火涂料以提高其耐火極限。目前，我國鋼結構防火涂料主要分為薄涂型和厚涂型兩類，即薄型(B類，包括超薄型)和厚型(H類)。薄型涂層厚度在7mm以下，在火災時能吸熱膨脹發泡，形成泡沫狀炭化隔熱層，從而阻止熱量向鋼結構傳遞，延緩鋼結構溫度的提升，起到防火保護作用。其主要優點是：涂層薄，對鋼結構負荷輕，裝飾性較好，對小面積復雜形狀的鋼結構表面的涂抹工作比厚型要容易;厚型涂層厚度為8-50mm，涂層受熱不發泡，依靠其較低的導熱率來延緩鋼結構溫度的提升，從而起到防火保護作用。兩者具有不同的性能特點，分別適用于不同場合，但是，無論那種產品均應通過國家檢測機構檢測合格，方可選用。